Perguntas e Respostas

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) promove a oferta de arrendamento habitacional a preços inferiores aos de mercado, com estabilidade e segurança.

O Programa de Arrendamento Acessível visa ainda contribuir para uma maior segurança, estabilidade e atratividade do arrendamento habitacional, tanto do lado da oferta como da procura e incentivar a manutenção das habitações em condições adequadas, do ponto de vista da segurança, salubridade e conforto.

Os proprietários podem colocar os imóveis no mercado de arrendamento a preços reduzidos, tendo por contrapartida a isenção de IRS ou IRC sobre as rendas.

O Programa de Arrendamento Acessível aplica-se aos seguintes tipos de contratos:

• Contratos de arrendamento habitacional de prédios urbanos, mistos ou frações autónomas que sejam da propriedade de entidades públicas ou de particulares;
• Contratos de arrendamento de prédios urbanos, mistos ou frações autónomas, destinados ao subarrendamento habitacional a particulares, quando o arrendatário seja o IHRU, I.P.;

Contratos de subarrendamento habitacional de prédios urbanos, mistos ou frações autónomas, no todo ou em parte, quando o senhorio seja o IHRU, I.P..

Pode procurar uma habitação adequada através dos métodos tradicionais, por pesquisa online (por exemplo nas Plataformas e Portais de Imobiliário utilizando o filtro ¿arrendamento acessível¿) ou através de mediador imobiliário. Por questões de privacidade e de concorrência, a Plataforma não apresenta imóveis disponíveis. Contudo, na sequência de um protocolo celebrado entre o IHRU e plataformas e portais de imobiliário, será disponibilizado brevemente um link na Plataforma do PAA para que o cidadão possa consultar os imóveis anunciados nessas entidades.

O Programa de Arrendamento Acessível não tem prazo de candidaturas. Poderá apresentar candidatura, inscrever um imóvel ou comunicar o seu contrato em qualquer altura.

 

Sim.

Os contratos de arrendamento no âmbito do PAA podem ter uma das seguintes finalidades:

• Residência permanente, com um prazo mínimo de 5 anos; 
•  Residência temporária de estudantes universitários do ensino superior, com um prazo mínimo de 9 meses.

Podem ser disponibilizadas duas modalidades de alojamento:

• "Habitação" - uma casa ou um apartamento; 
• "Parte de Habitação"- um quarto, com direito de utilização das instalações sanitárias, da cozinha, da sala e de acesso ao exterior.

Os candidatos e os prestadores podem autenticar-se na Plataforma através do Cartão de Cidadão, da Chave Móvel Digital ou do Número de Identificação Fiscal (NIF).

Qualquer pessoa que reúna os seguintes requisitos:

• Tenha cidadania portuguesa, ou de Estado-Membro da União Europeia, de país do espaço Schengen ou de outros países (neste caso, desde que possua autorização de residência ou de permanência por período igual ou superior ao prazo mínimo do arrendamento);

• Não se encontre em situação de impedimento por incumprimento das regras do Programa.

Não há qualquer período de espera ou de validação. Após concluir o processo de submissão da sua candidatura/inscrição na Plataforma pode imediatamente emitir Certificados, quer seja candidato ou prestador. Só após a emissão destes certificados podem proceder à assinatura do contrato de arrendamento. Os certificados têm de estar válidos à data da celebração do contrato de arrendamento.

É uma pessoa ou um conjunto de pessoas que integram uma candidatura e que pretendam viver em conjunto na casa a arrendar, incluindo os candidatos e as restantes pessoas que não possuam a condição de candidato.

A cada candidatura no Programa de Arrendamento Acessível corresponde um agregado habitacional.

Não. O agregado habitacional pode ser composto por famílias, partes de famílias (por ex., cônjuges deslocados ou pessoas separadas) ou outros (por ex. grupos de amigos ou colegas). Um agregado habitacional até pode ser composto apenas por uma pessoa (o candidato).

Todas as pessoas do agregado habitacional que assumem a responsabilidade pela candidatura.

Todos os elementos do agregado habitacional maiores ou emancipados que aufiram rendimento iguais ou superiores ao valor da pensão social do regime não contributivo.

Todos os candidatos assumem a posição de arrendatários no contrato de arrendamento que vier a ser celebrado.

Os "estudantes ou formandos dependentes" (estudantes do ensino secundário ou superior e formandos de cursos de formação profissional), que não sejam maiores de idade ou não possuam, rendimentos, podem assumir a posição de candidatos, desde que o pagamento da parte da renda que lhes cabe seja garantido por um fiador.

Não. A inclusão de qualquer membro do agregado habitacional segue as regras estabelecidas pelo Programa, sendo necessário identificar todos os elementos do agregado habitacional, através do nome completo, data de nascimento, número e validade do bilhete de identidade ou cartão de cidadão e número de identificação fiscal (NIF).

Não. Uma pessoa só pode ser candidata no âmbito de uma candidatura. Uma pessoa que seja candidata numa candidatura ativa e venha a ser incluída noutra candidatura posterior, terá de escolher a que candidatura deseja pertencer, eliminando a outra.

Se a pessoa já for arrendatária num contrato de arrendamento enquadrado no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, a mesma apenas pode integrar uma nova candidatura após ser comunicada a cessação do contrato anterior.

Assim que emitam os respetivos Certificados, o senhorio e o arrendatário, encontram-se prontos a poderem assinar um contrato.

• Se for candidato: Pode procurar uma casa adequada às suas necessidades, na zona e com as caraterísticas que entenda, desde que cumpra os limites do seu Certificado (valores de renda e tipologia).
• Se for senhorio: Pode anunciar a sua habitação, como faria para qualquer outro arrendamento, indicando que se trata de um imóvel inscrito no Programa de Arrendamento Acessível. Par o efeito, e se assim o entender, poderá anunciar em plataformas e portais, bem como nas agências imobiliárias, ou outro mecanismo.

O rendimento anual de um agregado habitacional corresponde à soma dos rendimentos brutos de cada um dos candidatos (não incluindo os "estudantes ou formandos dependentes").

Regra geral, estes rendimentos são os constantes da última declaração de IRS cuja liquidação se encontre disponível no portal das finanças, relativamente a cada um dos candidatos, mas há duas exceções:

• Quando ocorra, após o primeiro semestre do ano civil anterior à data de registo da candidatura, alguma modificação relevante na fonte de rendimento regular do candidato (p. ex., início ou cessação de contrato de trabalho, alteração da situação profissional, desemprego, etc.), o seu rendimento corresponde aos rendimentos efetivamente recebidos desde a ocorrência dessa modificação, divididos pelo número de meses em questão e multiplicados por 12;
• Os candidatos que não possuam declaração de IRS relativamente aos dois anos anteriores à data da candidatura cuja liquidação se encontre disponível no portal das finanças, devem indicar os rendimentos recebidos no ano fiscal anterior à candidatura.

Não. As quantias assumidas para pagamento da renda pelos "estudantes ou formandos" dependentes não são contabilizadas para o cálculo do rendimento do agregado habitacional.

O preço de renda mensal deve corresponder a uma taxa de esforço do agregado familiar que se situe no intervalo entre 15% e 35 % do Rendimento Médio Mensal (RMM).

O RMM resulta da divisão do rendimento anual do agregado habitacional por 12 e não inclui o valor das quantias assumidas para pagamento da renda pelos "estudantes ou formandos dependentes".

Quando o mesmo agregado integre "estudantes ou formandos dependentes" e outros candidatos, o valor total das quantias assumidas pelos "estudantes ou formandos dependentes" acresce aos limites mínimo e máximo decorrente da taxa de esforço do agregado habitacional.

Encontram-se disponíveis simuladores na Plataforma do Arrendamento Acessível, através da ligação paa.portaldahabitacao.pt.

Sim. Um estudante, inscrito no ensino secundário ou em curso de formação profissional, ou num ciclo de estudos conferente de grau ou diploma de ensino superior, pode adquirir a condição de candidato, desde que o cumprimento das suas obrigações contratuais seja assumido por terceiro, o fiador.

A ¿quantia fixa mensal¿ é o valor que os fiadores se responsabilizam por ceder mensalmente a cada estudante.

Não. As partes podem estabelecer livremente rendas inferiores aos limites máximos, apenas têm de respeitar um limite mínimo de taxa de esforço, correspondente a 15% do RMM do agregado familiar.

Não. Por questões de privacidade e de concorrência, a Plataforma não apresenta imóveis disponíveis, nem notifica os inscritos. Sugerimos a leitura da FAQ 2.

A Declaração do candidato justificativa da modificação relevante ocorrida no rendimento regular face à última declaração de IRS cuja liquidação se encontra disponível é o documento que demonstra a alteração dos seus rendimentos, por exemplo:

• caso tenha celebrado um novo contrato de trabalho poderá apresentar o contrato assinado;
• no caso de ter terminado funções e estar no fundo de desemprego, pode apresentar a carta de despedimento ou a inscrição na Segurança Social. Se o subsídio de desemprego já tiver sido solicitado junto da Segurança Social mas ainda não se encontrar deferido, deverá apresentar o requerimento submetido na S.S. para efeitos de eventual atribuição do subsídio. Se o subsídio se encontrar deferido deverá entregar ofício da Segurança Social através do qual é comunicado o seu deferimento e início de pagamento
• no caso de ter uma alteração remuneratória, poderá apresentar uma declaração da entidade patronal.

No caso dos ¿Documentos comprovativos dos rendimentos efetivamente auferidos desde a data de ocorrência dessa modificação" deverá apresentar:

• os recibos de vencimento ou recibos verdes relativos aos recebimentos ocorrido desde a alteração de rendimentos.

 

Só pode corrigir o seu Certificado quando este caducar, ou seja, dentro de 7 dias. Terminado este período encontra-se em condições para alterar os dados da sua candidatura e emitir um novo certificado correto.

Não. Nos termos do Programa de Arrendamento Acessível a tipologia máxima adequada a cada agregado habitacional corresponde a um quarto por pessoa. Um contrato que não respeite a ocupação mínima que consta da Ficha do Alojamento ou a Tipologia Máxima que consta do Certificado do Candidato, não poderá ser enquadrado no Programa. .

O registo da candidatura é feito na Plataforma eletrónica do Programa de Arrendamento Acessível através dos seguintes passos:

• Indicação da finalidade de alojamento e da modalidade de alojamento pretendida;
• Preenchimento da informação relativa à identificação e aos rendimentos dos elementos do agregado habitacional, incluindo a relativa aos candidatos que estejam na situação de "estudantes ou formandos dependentes";
• Indicação dos estudantes do ensino superior (se for essa a finalidade);
• Indicação dos rendimentos dos candidatos;
• Carregamento dos documentos comprovativos dos rendimentos;
• Carregamento do comprovativo de inscrição dos estudantes ou formandos e da declaração de fiança

Com o registo da candidatura, a Plataforma eletrónica do Programa de Arrendamento Acessível notifica os candidatos e permite a emissão, a qualquer momento, de um Certificado de Registo da Candidatura válido por sete dias seguidos.

O valor máximo de renda de cada alojamento corresponde a 80% do valor de referência do preço de renda (VRPR) aplicável a cada alojamento em concreto, com base nas características desse alojamento, nunca podendo ultrapassar o limite geral aplicável por tipologia.

O VRPR resulta de fatores como a área do alojamento, os preços de mercado divulgados pelo INE, a tipologia e outras características (por exemplo, o nível de eficiência energética, a existência de estacionamento, o equipamento e mobílias, a existência de elevadores, etc.).

Não. A Plataforma eletrónica do Programa de Arrendamento Acessível permite que qualquer pessoa realize todas as operações necessárias de forma simples, incluindo simulações de rendas e a disponibilização de minutas de contrato de arrendamento, que as partes podem utilizar, se assim o desejarem (as minutas não são obrigatórias).

Na entanto, podem sempre recorrer aos serviços de profissionais (por ex., mediadores imobiliários) para obter apoio na realização do registo de candidatura.

Sim, desde que o Certificado de Registo de Candidatura não esteja em vigor, ou desde que não esteja vigente um contrato de arrendamento celebrado com essa candidatura. 

Qualquer alteração implica a cessação do registo da candidatura e a criação de um novo registo de candidatura.

Não. Para o seu contrato ser enquadrado no PAA basta que o valor de renda seja inferior ao que consta do Certificado. Assim, se o Certificado indica inferior a 500€ poderá ter uma renda até 499,99€.

O alojamento pode ser inscrito no Programa de Arrendamento Acessível por qualquer pessoa individual ou coletiva, pública ou privada, que possua os poderes necessários para arrendar o imóvel (o prestador).

O alojamento pode também ser inscrito por um representante do prestador, em nome deste.

O alojamento é inscrito na Plataforma eletrónica do Programa de Arrendamento Acessível, através dos seguintes passos:

• Preenchimento da informação relativa à identificação do prestador e do alojamento, à indicação das características do alojamento e à indicação do respetivo estado de conservação;
• As áreas a indicar na inscrição do alojamento são as constantes da respetiva caderneta predial urbana (CPU);
• Carregamento da caderneta predial urbana e do certificado energético.

Com a inscrição do alojamento, a Plataforma eletrónica do Programa de Arrendamento Acessível emite o Certificado de Inscrição do Alojamento e a Ficha do Alojamento.

Deverá registar como prestador na Plataforma a herança indivisa, com o número de contribuinte correspondente. O contrato de arrendamento deverá apresentar como senhorio a herança indivisa, representada pelo seu cabeça-de-casal. Para efeitos da contratação dos seguros obrigatórios, a herança também deverá fazer-se representar pelo seu cabeça-de-casal.

Não. A Plataforma eletrónica do Programa de Arrendamento Acessível permite que qualquer pessoa realize todas as operações necessárias de forma simples, incluindo a realização de simulações de rendas e a disponibilização de minutas de contrato de arrendamento que as partes podem utilizar se assim o desejarem (as minutas não são obrigatórias).

No entanto, as partes podem sempre recorrer aos serviços de profissionais (por ex., mediadores imobiliários) para obter apoio na realização da inscrição do alojamento.

Sim, sempre que um imóvel tenha dois ou mais quartos, é sempre possível criar os seguintes alojamentos:

• Habitação (a sua totalidade);
• Tantas partes de habitação quantos os quartos existentes.

Sim, desde que não esteja em vigor nenhum contrato de arrendamento celebrado para esse alojamento.

Não. O IHRU não tem como verificar os dados da candidatura ou do prestador / imóvel antes da submissão do contrato.

Sim. A inscrição do alojamento é válida por 2 anos contados desde a inscrição ou da sua última alteração. Decorrido esse período, se não tiver sido objeto de enquadramento, no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, qualquer contrato de arrendamento para esse alojamento, a inscrição caduca.

Não. Os contratos de arrendamento do Programa de Arrendamento Acessível são contratos normais, sujeitos às regras gerais aplicáveis a qualquer contrato de arrendamento.

No entanto, apesar de estarem sujeitos às mesmas regras dos restantes contratos de contratos de arrendamento, os contratos de arrendamento celebrados no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível possuem requisitos específicos.

É proibida a exigência de qualquer prestação, depósito, pagamento ou garantia que não decorram do Programa de Arrendamento Acessível, sem prejuízo das despesas e encargos devidos nos termos do artigo 1078.º do Código Civil e de indemnizações devidas nos termos da lei.

O senhorio e os candidatos podem encontrar-se diretamente ou através de mediador imobiliário.

Para serem aceites no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, os contratos de arrendamento devem observar alguns requisitos específicos, designadamente:

• Elementos de indicação obrigatória no contrato (Identificação do alojamento e respetivo número de inscrição; Identificação dos membros do agregado habitacional e respetivo número de registo da candidatura; Modalidade do alojamento; Finalidade do arrendamento; Prazo contratual e condições de renovação; Preço de renda mensal; Quantia mensal assumida para pagamento da renda por parte de cada estudante ou formando dependente que adquira a condição de candidato nos termos do artigo 13.º do Decreto-Lei nº 68/2019, de 22 de maio, e a indicação do respetivo fiador);
• As partes do contrato devem ser os prestadores (senhorios) e todos os candidatos (arrendatários);
• O contrato deve ter os seguintes anexos:
  • a ficha do alojamento contendo declaração assinada pelo prestador confirmando a veracidade das informações prestadas e o cumprimento das condições mínimas aplicáveis aos alojamentos em matéria de segurança, salubridade e conforto, e declaração assinada por todos os candidatos que confirme a verificação das informações prestadas na ficha do alojamento;
  • o certificado de inscrição do alojamento em vigor à data da celebração do contrato;
  • o certificado de registo de candidatura em vigor à data do contrato, contendo as declarações assinadas pelos candidatos e, quando aplicável, pelos fiadores e restantes membros maiores do agregado habitacional.
• Os elementos indicados no contrato (ver acima) devem estar conformes com o teor do certificado de inscrição do alojamento, com o teor da ficha do alojamento e com o teor do certificado de registo da candidatura.
• Pode obter as minutas de contrato de arrendamento aqui

O prazo mínimo é de 5 anos para residência permanente e de 9 meses quando o contrato tenha por finalidade a residência temporária de estudantes do ensino superior.

As partes podem estabelecer prazos mais longos, assim como estipular as condições de renovação do contrato.

Sim, como qualquer contrato de arrendamento.

A obtenção do benefício fiscal depende do enquadramento do contrato de arrendamento no Programa de Arrendamento Acessível.

O enquadramento do contrato depende da verificação dos seguintes requisitos:

• Cumprimento dos requisitos do contrato (ver questão 28)
• Registo do contrato no portal das finanças;
• Cumprimento do dever de contratação dos seguros obrigatórios.

Até ao final do mês de fevereiro de cada ano, o IHRU, I.P., comunica à Autoridade Tributária os contratos de arrendamento objeto de enquadramento no ano anterior, de modo a que o respetivo benefício fiscal possa ser incluído na declaração de IRS ou de IRC.

Para proceder ao enquadramento do contrato no Programa de Arrendamento Acessível, o prestador (senhorio) deve comunicar ao IHRU, I.P. o contrato de arrendamento e respetivos anexos (v. questão 28), acompanhado dos comprovativos de registo do contrato no portal das finanças; e do cumprimento do dever de contratação dos seguros obrigatórios.

Os contratos de arrendamento que não observem os requisitos específicos do Programa de Arrendamento Acessível podem ser válidos e eficazes, mas podem não ser enquadrados no Programa de Arrendamento Acessível para efeitos de benefício fiscal.

Aplicam-se as regras gerais relativas à denúncia antecipada de contratos de arrendamento de habitação com prazo certo.

Se o contrato terminar antecipadamente por iniciativa do arrendatário, ( não há qualquer prejuízo para o prestador, já que o benefício fiscal atribuído se prende com a isenção de tributação dos rendimentos (IRS/IRC) que derivam daquele contrato. Ora, cessando o contrato não existem rendimentos tributáveis subsequentes. Nos termos do programa não haverá lugar à devolução do benefício fiscal relativo aos rendimentos auferidos a título de rendas no período que vigorou o contrato.

O arrendatário após 6 meses de duração efetiva do contrato pode denunciar o contrato independentemente de qualquer justificação ao senhorio mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte: 120 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver um ano ou mais de duração efetiva

Caso o contrato tenha por finalidade a residência temporária de estudantes do ensino superior, o prazo de arrendamento pode ser inferior ao estabelecido (prazo mínimo 5 anos) tendo por mínimo a duração de 9 meses.

Neste caso o arrendatário após 6 meses de duração efetiva do contrato pode denunciar o contrato independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 60 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver até um ano de duração efetiva. .

Quando o contrato de arrendamento termina, as partes devem comunicar na Plataforma a cessação desse contrato.

No programa de Arrendamento Acessível, é obrigatória a contratação de seguros que contemplem as seguintes garantias:

• Indemnização por falta de pagamento da renda (a contratar pelo senhorio);
• Indemnização por quebra involuntária de rendimentos dos arrendatários (a contratar pelos arrendatários);
• Indemnização por danos no locado (a contratar pelos arrendatários - pode ser substituído por uma caução até 2 meses de renda, apresentando um justificativo).

No Programa de Arrendamento Acessível, apenas são aceites seguros denominados "seguros de arrendamento acessível". Os "seguros de arrendamento acessível" são sujeitos a aprovação pela Autoridade de Seguros e Fundos de Pensões e serão indicados na Plataforma eletrónica do Programa de Arrendamento Acessível.

Não. A dispensa de subscrição de seguro aplica-se apenas quando não existe no mercado nenhuma oferta de seguros de arrendamento acessível.

Enquanto não existir oferta disponível de seguros para:

• Garantia de "indemnização por falta de pagamento da renda" - o senhorio pode solicitar, em sua substituição, a apresentação de fiador. No momento em que o contrato de arrendamento for submetido para enquadramento no Programa de Arrendamento Acessível deve ser apresentada declaração justificativa da dispensa do seguro e, caso exista fiador apresentar comprovativo da respetiva fiança;
• Garantia de "quebra involuntária de rendimentos dos arrendatários" - não é necessário apresentar qualquer justificação;
• Garantia de "indemnização por danos no locado" - pode ser substituída pela prestação de caução, a favor do senhorio, de valor correspondente até dois meses de renda. No momento em que o contrato de arrendamento for submetido para enquadramento no Programa de Arrendamento Acessível deve ser apresentada declaração justificativa da dispensa do seguro e, caso exista caução apresentar comprovativo do depósito de caução.

Caso assim entenda poderá utilizar o texto abaixo:

Declaração Justificativa de dispensa de contratualização seguro para a garantia ¿Danos no Locado¿

Para os efeitos previstos no art.º 9º nº 4, do Decreto-Lei nº 69/2019 de 22 de maio, o (s) prestador (es) com o certificado de inscrição de alojamento nº __________, e o (os) candidato (os) com o certificado de registo de candidatura nº ______________declaram que a celebração de contrato de seguro de arrendamento acessível, na modalidade prevista na alínea c) do nº 1 do artigo 4º, foi substituída pela prestação de caução a favor do senhorio, nos termos previstos no art.º 9º nº 3, do mesmo diploma legal, no valor de _______ € (valor máximo de 2 meses de renda), sendo o respetivo comprovativo de pagamento parte integrante da presente declaração.

Data ____ / ____/ 2020

Assinaturas

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